一栋有着“入住者必死”传说的老公寓，新搬进的灵媒女主发现，每任死者都是自己的前世，而凶手是同一张脸。
女主播阿欣为博流量，搬进香港著名的“黑玫瑰公寓”。这栋60年代的老楼，过去50年每年都死一个人，死因各异但都是年轻女性。阿欣本身通灵，入住当晚，她看到一名穿黑色旗袍的女人在走廊反复走过。阿欣调查发现，所有死者的生日都是同一天，且都与她容貌极其相似。更惊悚的是，一位老住户告诉她：“你不是第一个来调查的记者，之前的也都死了，而且她们都和你长得很像。”阿欣用灵媒能力召唤历任死者灵魂，拼凑出一个真相：1940年代，一位富豪的双胞胎妹妹在此被负心汉杀害，妹妹的怨念化成“黑玫瑰”，她会杀死所有与哥哥后来的恋人容貌相似的女人。而阿欣，是那个负心汉转世，也是最后一个需要被杀的。阿欣最终用“我愿替所有死者爱你”的共情，化解了怨念。
老港式恐怖片风味回归，不靠一惊一乍，靠氛围和民俗。前世今生+凶宅历史的嵌套设定引人入胜。结局不是消灭恶鬼，而是与恶鬼和解，立意高出同类片一大截。旗袍女鬼形象必成经典。
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